展望2020 | 全球房地产现疲态,亚太受关注欧洲领涨?

财富网关董事长陈子鸿对第一位财经记者表示,从历史上看,美国大选对房地产市场的影响有限,不会带来剧烈波动。他预测:“根据不同地区,2020年美国房价的平均涨幅将在2%至6%之间。”

奇美还表示,2020年美国房地产市场将稳步增长,即使美国经济陷入衰退,房地产也将成为避风港。在美国,500万新生代开始进入市场,而婴儿潮时期出生的人往往不愿意出售,因此2020年市场上的住房供应将在过去五年中至少持续一年,供求关系将更加紧张。

在北美的另一个热门房地产市场加拿大,惠誉估计未来两年房价的年均增长率只有1%,这基本上无法战胜通货膨胀。惠誉分析师苏珊霍斯特曼(Susan Hosterman)表示,多伦多和温哥华的房价仍被高估且负担不起,政策限制了抵押贷款申请人的数量,使得房价难以飙升。

嘉德地产(集团)副总裁黛西更乐观。她告诉第一财经记者,大多伦多地区作为加拿大经济的核心,由于大量外国人口的持续流入,确保了该地区房价的长期上涨。她认为,到2020年,大多伦多地区新建别墅的需求将增长5-10%,低于120万加元(约合640万元人民币)。连续三年上涨的公寓预计将保持5%左右的适度上涨趋势。

亚太地区预期盈利,2019年对外资的兴趣强劲。亚太地区主要经济体的增长率将普遍放缓,几家央行已经降息。对此,安邦标准认为,宏观经济逆风似乎已经开始给亚太地区的房地产租户需求和租金增长带来压力。在它跟踪的35个目标市场中,超过一半(18个)的数据显示,2019年第四季度同比增长放缓,另有4个市场报告负增长,比第三季度更为严重。

尽管据信租金回报上涨的空间有限,安邦标准并不轻视亚太市场的房价。报告中提到,2019年初,全球房地产投资私募股权基金账户中共有约3000亿美元未使用资金,加上2019年前三季度亚太地区房地产交易同比下降22%,这意味着只要宏观形势稳定,大量闲置资金将回笼市场,推高该地区房地产市场的资本价值。JLL亚太资本市场首席执行官斯图尔特克劳(Stuart Crow)表示:“未来两年,我们预计全球房地产交易将保持在相对较高的水平。亚太地区的表现将超过欧洲和美洲,全球投资者的兴趣占很大比例。”

就细分市场而言,惠誉认为,由于抵押贷款利率下降、强劲的人口流入和温和的经济增长,长期蛰伏的澳大利亚住房市场今年和明年将迎来大反弹,年均增长率为5%。佳士得悉尼国际房地产公司总经理肯雅各布斯告诉第一财经记者,2019年最后四个月澳大利亚房地产市场的成交量超过了前八个月,这是市场将回升并突破的迹象。雅各布斯说:“我对2020年的预测是,房地产市场(澳大利亚)将恢复健康,平均价格上涨3-5%,主要受东海岸几个核心城市的驱动。”

对于将于2020年举办东京奥运会的日本来说,惠誉认为,由于市场供过于求,该国房价将略有下降,奥运会后海外投资需求将下降。然而,这种下降预计不会持续很长时间,并将在2021年回到稳定水平。

东京有限公司和房地产总经理陈晓茹告诉第一财经记者,日本的房地产价格,尤其是首都圈、大阪西部、冲绳和北海道附近的房地产价格,近年来都有一定程度的上涨,这主要是由于安倍政府坚定实施的金融宽松政策。此外,中日关系的升温和日本政府大力推动的旅游经济有一个

自2019年4月以来,泰国政府收紧了住房贷款资格,导致住房市场立即陷入疲软。泰国银行的数据显示,截至9月底,泰国房价下跌了1.7%。房地产咨询网站亚洲房地产总部预测,泰国的房地产市场将在2020年继续发展。开发商正努力应对过多的库存。泰铢走强也对市场产生了一定的负面影响,从而使一些外国投资者转向价格更低的邻国。然而,中部地区的高端豪宅仍然吸引着大量海外买家。

近年来,越南经济保持了7%以上的快速增长,房价飙升。据JLL最新统计,2019年第三季度胡志明市高端公寓价格已超过每平方米5320美元,同比上涨64.9%。不过,JLL表示,销售价格的快速上涨将抑制买家需求,高端住宅建筑的增长预计将放缓,投资者可能会转向别墅,以获得更高的投资回报。

与此同时,马来西亚的房地产市场预计明年会表现良好。根据IQI集团的一项调查,该行业普遍看好马来西亚住房市场未来两年的趋势。其中,增长前景最强劲的州是关丹和怡保,预计未来12个月分别增长9.4%和7.6%,而沙捞越(3.4%)和槟榔屿(2.1%)相对较弱。

欧洲的崛起势头依然存在,但风险不容忽视。

尽管欧洲经济在2019年疲软,但房价的上涨仍处于领先地位,以巨大优势领先于世界。

奈特弗兰克(Knight Frank)的数据显示,截至2019年第三季度,全球房价同比上涨超过5%的国家有23个,其中17个来自欧洲,前6名都是欧洲国家,其次是匈牙利(15.4%)、卢森堡(11.4%)、克罗地亚(10.4%)、斯洛伐克(9.7%)、拉脱维亚(9.0%)和捷克共和国(8.7%)。大多数中欧和东欧国家的房价上涨引人注目,主要是由于低价格基础、强劲的经济和历史上较低的借贷成本。

惠誉还认为,尽管欧洲较发达地区的房价上涨将在2020年略有放缓,但总体增长率仍可达到4%~6.5%。

具体来说,惠普认为德国和荷兰将增长5%,理由是尽管经济疲软,但市场供应不足,消费者信心强大,足以推高当地房价。与此同时,葡萄牙将上涨6.5%,希腊6%,西班牙5%,原因是劳动条件改善,收入增加,海外买家兴趣浓厚。比利时预计增长3%,丹麦增长3%,法国增长2%,挪威增长2%。北欧国家的疲软势头主要是由于较高的利率和更严格的抵押贷款资格。此外,爱尔兰预计将增长2%,英国将增长1%,理由是英国和欧盟之间贸易协定谈判的不确定性将抑制房价。另一方面,意大利下跌了0.5%,是唯一一个预测负增长的国家,因为其经济正处于衰退边缘。

孙杨,太阳不动产有限公司总经理,告诉第一财经新闻,虽然德国房价已经上涨了几年,但上涨的根本原因“市场供不应求”并没有明显改变。流动人口继续增加,而由于德国工业向服务业的转型,该国的年轻人口继续流向大城市。德国政府在批准建设用地方面进展缓慢,使得房屋建设无法满足市场需求。因此,孙杨预测2020年德国城市房价将平均上涨5%并不奇怪。

在过去一两年里,受欧洲债务危机重创的希腊房价似乎也显示出快速复苏的迹象。与惠誉一致,荷兰荷兰国际集团也预测2020年希腊房价将上涨6%。

中国希腊投资协会执行理事夏长伟告诉第一财经记者,希腊在经历了10年的经济衰退后已经完全复苏。包括国际货币基金组织在内的主要机构预计希腊经济将开启3-5年的增长渠道。他个人预测,2020年希腊受欢迎地区的房价将上涨10%~15%。

当然,投资欧洲房地产并非没有风险。惠誉指出,德国和荷兰非常容易受到全球贸易疲软的影响。如果2020年的贸易状况没有改善甚至进一步恶化,那么德国的制造业可能会遭受重大打击,一旦德国经济陷入衰退,失业率上升,将拖累整个欧盟经济。此外,由于外资流入,阿姆斯特丹、都柏林、法兰克福、马德里、巴黎和斯德哥尔摩等欧洲主要城市的房价长期以来难以为当地首次购房者承受。一旦海外投资者的兴趣消退,首次购房者可能没有足够的能力接受报价,这意味着房价将不可避免地面临更大的调整空间。

编辑:盛源

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